Valkuil verblind door bloemen, zwembad en zeezicht kopen duizenden Nederlanders een huis aan de costa

Kat in de zak onder de Spaanse Zon

Olé! Zo’n vijfduizend Nederlanders kopen dit jaar een huis aan de Spaanse costa’s. En nog meer ouderen én jongeren jagen en speuren. Welkom in het wildwest van illegaliteit: „Nuchter volkje? Niet hier.”
Zij zijn ondernemers, uit een bekende ondernemersfamilie. Die houd je niet voor de gek. „De plaatjes zagen er goed uit. Een villa bij Moraira, aan de costa. We lieten een Belgische makelaar kijken en zijn er gelijk heen gevlogen. Het was het net niet.”
Maar het spel was op de wagen. Weldra kwam de Vlaamse op de proppen met een droomhuis. Stevig geprijsd, acht ton. „Maar mooi! Een villa met zwembad en uitzicht op zee. Heerlijk voor een paar maanden per jaar, en om te verhuren. Kopers verdrongen zich.”
Net voor de terugvlucht tekenden Arjan (53) en zijn vrouw Linda (54). „Een reserveringscontract voor een jaar”, zegt hij. „Die nacht sliep ik niet goed.” Een voorgevoel. „Aanbouwen bleken illegaal, het zwembad lag op de erfgrens. Bij brand kon een groot deel niet worden herbouwd. Dat werd te gek, we wilden annuleren. Ineens werden we gewezen op de kleine letters: ‘Afname verplicht’. Het was een koopcontract! Als ondernemer ben ik wat gewend. Maar dit was wildwest, dit werd ingewikkeld.”
Het kan nog erger. Deze zomer deed een nieuw fenomeen zijn intrede aan de costa’s. Een Zweedse, die al twee decennia in Spanje woont, trof bij terugkeer van vakantie vreemden thuis. Met vervalste stukken was haar huis verkocht, via de notaris overgeschreven, en de koopsom geïnd.
„Je denkt: dat kan niet”, zegt de Nederlandse vastgoeddetective Ralph de Jong in zijn kantoor in Malaga. „Maar hier kan alles. Veel mensen lachen om die onvoorbereide mensen op televisie, zoals in Ik Vertrek. Zij zeggen, wij hebben een goede advocaat bij de aankoop. Maar advocaten onderzoeken weinig tot niks.”
Huizen die zonder eigendom te zijn worden verkocht, het komt geregeld voor. ,,Spanjaarden weten dat, Nederlanders niet. De Spanjaard vertrouwt zijn eigen schaduw nog niet, zeggen ze hier. Als er erfrecht op rust, kan familie het opeisen.”

Grotwoning

Spanje is populair bij huizenkopers. In 2024 werden circa 450o huizen aan Nederlanders verkocht, veelal als tweede huis. Een verdubbeling in korte tijd. Dit jaar wordt een record verwacht. Daarmee gaat jaarlijks 1,5 tot 2 miljard euro naar de Spaanse huizenmarkt. Niet zelden dankzij spaarcentjes, pensioen en overwaarde van het huis in Nederland.
Nog eens drieduizend Nederlanders emigreren naar de zon, volgens het CBS. Opvallend: Ook jongeren zien een tweede woning in Spanje vaker als pensioenvoorziening, als verhuur-project of verblijf. De huizenprijzen rond populaire costa’s stijgen jaarlijks met zo’n 12 tot 15 procent. Nederlanders zijn ook zelf vaker verkoper van Spaanse huizen.
Horecaman Ludo van Dinter (66) trof een verkopend stel uit de serie Ik vertrek. „Laurens en Brigitte”, zegt hij. „Ik had hun huis gezien op tv. Prachtig! Een grotwoning met onder aan de heuvel een Finca. In de Sierra Nevada… Er waren opstallen voor auto’s, zwembad en zelfs tennisbanen.”
Met zijn vriend viel hij er als een blok voor. „Ze waren zo hartelijk.” Tien procent van de 340.000 euro betaalde Van Dinter aan bij de advocaat. „Plus 15.000 euro cash voor een trike, wat fietsen en een jacuzzi.” Als zijn vriend onverwachts overlijdt, besluit hij het avontuur door te zetten met een zakelijk partner. De adder onder het gras komt snel tevoorschijn. ,,De grotwoning had nationaal archeologische bescherming volgens de provincie. Veel was illegaal gebouwd. Als het afbrandt mag het niet worden herbouwd. Zelfs de aanvraag van water en elektriciteit is dan een groot probleem.”

Stressvol

Daarop sloeg de sfeer om. „Ze wisten dat niet, de gemeente had toch gestempeld? ‘Nee, ik wil mijn geld terug’, zei ik tegen de advocaat. Maar die had het al aan de verkopers overgemaakt. Hij had niet als advocaat gewerkt, maar als makelaar.”
Ludo toont de foto’s. ,,Het was extreem stressvol. Ik zit nog achter mijn geld aan.” Het laatste bericht was in hoofdletters: ‘GELIEVE ALLEEN NOG MET MIJN ADVOCAAT CONTACT OP TE NEMEN’.
Het Ik Vertrek-stel heeft een andere lezing. Ze stellen zich van geen kwaad bewust te zijn. „Wij hebben destijds voor het eerst een huis gekocht in Spanje en hebben ons laten bijstaan door een aankoopmakelaar en Spaanse advocaat. Zij hebben ons toentertijd laten weten dat alles in orde was, de papieren in orde waren en wij konden kopen”, aldus de verkopers. „Als blijkt dat er haken en ogen aan het huis zouden zitten, zijn wij dus al die tijd zelf belazerd door onze advocaat. Wij wisten van niks, zijn altijd te goeder trouw geweest en verkeerd voorgelicht toen wij het huis kochten. We zijn met deze uitspraak bezig. De zaak loopt nog.”
In de Nederlandse gemeenschap in Spanje gaan waarschuwingen rond. Brabanders David en Giny kochten van een ander Ik vertrek-stel een woning, naar later bleek van bepleisterd karton. Ze maken nu olijke vlogs over Het Kartonnen Huis.
Liefde maakt blind. Facebook-groepen over emigreren naar Spanje tellen tienduizenden leden. ,,De naïviteit daarin is groot”, zegt Ramona Moerkerken (56). Zij woont bij Murcia en ziet de Nederlanders massaal komen.
Haar zoektocht duurde twee jaar en leidde langs vele illegale huizen. „Als ik vroeg wat een stempeltje betekende, hoefde ik me nooit zorgen te maken. Bleek dat het alleen als agrarisch bedrijf mocht worden gerund. Je moet dan boeren, met jaarrekeningen en al. Na mijn kritiek dreigden makelaars me op een zwarte lijst te zetten in de regio.”

Schaamte

Rond Murcia is er nu een Nederlandse gemeenschap, zelfs met spelletjesavonden. „Hierover praten doet niemand graag, er is schaamte. Hoe kom je af van een illegale of deels illegale woning,”
Zelf vond ze een huis, aan een rustige weg. „Het kan. Maar advocaten en makelaars vertrouwen? Nee, een woning kan wel acht makelaars hebben. Het is dringen in een oververhitte markt met gretige kopers. Ze willen verkopen, snel geld verdienen.”
Dat merkte ook Martin van Hulle, die met zijn vrouw op Mallorca het ideale appartement vond. „Mooi en ruim, in een complex met twee gebouwen aan zee.” De klap in het gezicht volgde toen de kadasterkaart er vreemd uitzag. „Daarop stond één gebouw. Ons appartement zat in een identiek exemplaar. Illegaal ernaast, het bestond niet! We stonden er al met de auto vol spullen, na 1,5 jaar zoeken.” Ze zijn er niet ingetrokken en wonen nu elders op Mallorca. „Die makelaars spelen met je, het was moeilijk.”
Ralph de Jong van onderzoeksbureau Calificasa noemt zichzelf geen vastgoeddetective, maar is dat wel. Hij liep er zelf ooit tegenaan. „In Spanje is ongebreideld illegaal gebouwd. Papieren ontbreken, bestemmingsplannen zijn vaak jong, van na 1975. Hele wijken liggen in gebieden die een agrarische of na-tuurbestemming hebben. Dat is niet zonder consequenties.”
Op de woningmarkt is onafhankelijkheid ver te zoeken, zegt hij. „Gecertificeerde makelaars vinden dat de onderzoeksplicht bij de koper ligt, niet bij hen. Advocaten kijken naar aanwezige documenten, niet naar afwezige die vaak cruciaal zijn.”
Hij kan een hele rij noemen. „Provinciale bestemmingen en gedoogsituaties zijn riskant. Hoe stelt de gemeente zich op?” Nederlanders willen bijvoorbeeld graag een huis met zwembad. Dat is de droom. Veelal zijn ze lukraak ingegraven. Dicht op de erfgrens worden ze soms gedoogd. Heb je een bouwvergunning nodig, dan moet het er alsnog uit.”
Met een architect en advocaat rechercheert De Jong in kadasters, bestemmingsplannen en wetgeving. Dat levert een legaliteitslabel op met beperkingen en risico’s. „Het is aan de klant wat hij ermee doet. Welk risico accepteer je. Wat wil je met het huis? Is het erg als het niet kan worden verhuurd of herbouwd? Schimmige situaties komen ooit aan het licht.”
Oppassen
Het recherchewerk vindt niet zelden plaats na aankoop. ,,Ook met pijnlijke uitkomsten, maar dan kan je wel stappen ondernemen.” Neem de tijd, zegt hij. „Kopers worden verliefd, ze worden tegen elkaar uitgespeeld. In alle haast kan je nog beter een legaal huis laten schieten, dan met een illegaal bouwwerk in de problemen raken, met spaargeld of pensioen.”
Ook deze zomer jagen Nederlanders weer massaal op een eigen casa. Soms aangemoedigd door vrienden, die er al een hebben. ,,Het is hier goed”, beaamt De Jong. „Maar pas op. Als mensen weten dat er iets mis is, willen ze verkopen.”
Nederlanders een nuchter volkje? ,,Niet hier.” Het is gezellig sangria drinken, met een juridische rodeo om de hoek. „De illegale villa is als een vals briefje van 50 euro, iedereen wil ervan af.”
Arjan en Linda hebben de koop weten te ontbinden. „De schade viel mee, maar pfff, die stress…” Ze hebben een legale villa gevonden.
Ludo gaat ondanks zijn eerdere ervaringen deze maand opnieuw naar Spanje. „Met de camper, huizen kijken. Een tocht van zo’n twee maanden. Als ik mijn geld van de geannuleerde verkoop terugkrijg, helpt dat natuurlijk. Mijn droom is niet weg.”