Wist jij dit - Calificasa

Wist jij dit?

Niet iedereen houdt van lezen. Tóch is het raadzaam om alle punten een keer op je gemak door te nemen, óók als je wordt bijgestaan door een adviseur. In Spanje werken dingen nou eenmaal anders en spelen commerciële belangen een grote rol. Je leest en hoort dus niet altijd alles wat je zou moeten weten.

Laat je zeker niet afschrikken, want deze punten zijn bedoeld om jou te helpen bij het detecteren van de valkuilen en verkeerde voorlichting. Het Legaliteits-label is er namelijk niet voor niets. Klik op de + voor de antwoorden.

1. Wist jij dat de meeste kopers en huiseigenaren liever geen negatieve informatie willen horen?

Verkopers of makelaars weten heel goed wat een koper wel en liever niet wil horen. Een droom komt echter uit als je zonder problemen en stress van dit geweldige land kunt genieten. Dat je niet bang hoeft te zijn als er een brief van de gemeente op de deurmat valt. Voordat je kosten maakt voor advocaat moet je eerst een betrouwbaar en begrijpelijk antwoord hebben op de vraag of en zo ja welke risico’s er zijn. Liefst tegen lagen kosten en zo snel mogelijk, niet mondeling maar op papier. Dat is de reden waarom het Legaliteits-label bestaat.

Op websites van makelaars en advocaten vind helaas je zelden informatie over welke risico’s wanneer aan de orde zijn en hoe je daar achter komt. Een compleet onderzoeks-rapport waarin de vijf voornaamste risico’s worden onderzocht en genoemd krijgen kopers zelden overhandigd. Vraag jouw adviseur desnoods om een voorbeeldrapport en de kosten.

De realiteit is dat panden met ongewenste risico’s worden gekocht omdat er oppervlakkig of onvolledig onderzoek is gedaan. De Spaanse belastingdienst Hacienda maakt luchtfoto’s en daaruit blijkt dat er meer dan drie miljoen illegale huizen zijn, waarvan één miljoen nieuwbouw. Dat is nog exclusief panden met onrechtmatigheden. Het gaat in totaal om een veelvoud.

2. Wist jij dat er drie hele goede redenen zijn waarom kopers met een Legaliteits-label beginnen?

Als het pand ongewenste risico’s blijkt te hebben ben je blij dat;

Geen reserveringscontract is getekend dat moet worden ontbonden (kosten en onzekerheid waardoor je niet verder kunt met zoeken naar een andere woning).
Geen onnodige advocaatkosten zijn gemaakt (vaak nog zonder rapport van het bestemmingsplanonderzoek).
Geen discussie ontstaat over het terugkrijgen van het reserveringsbedrag. Dat gaat vaak om duizenden euro’s tot soms zelfs 10% van de koopsom, een veelvoud van de kosten voor een Legaliteits-label. Die rekensom is snel gemaakt.

Daar staat tegenover dat als uit het Legaliteits-label blijkt dat alles in orde is je direct door kunt met het afronden van de koop al dan niet met behulp van de makelaar, advocaat of gestor.

3. Wist jij waarom de uitslag van het Legaliteits-label zo betrouwbaar is?

Het Legaliteits-label kan alleen door geautoriseerde specialisten worden afgegeven; architecten gespecialiseerd in zogeheten urbanismo.

Zij zijn onafhankelijk,
op geen enkele manier betrokken bij de transactie,
voldoen aan strenge voorwaarden,
en nemen de verantwoordelijkheid het rapport te ondertekenen.

Dat maakt het Legaliteits-label zo betrouwbaar. Er wordt overigens geen contact opgenomen met de verkoper, makelaar of adviseurs, waardoor de uitslag niet kan worden beïnvloed en gegarandeerd onafhankelijk is.

4. Wist jij dat geregistreerd pand in het Register en het Kadaster niet wil zeggen dat het legaal is?

Dat klinkt onlogisch, maar het controleren van de legaliteit is niet de taak van deze officiële instanties. Zij bepalen ook niet of een pand voldoet aan het bestemmingsplan. Met andere woorden op basis van de documenten van deze instanties (Nota simple en Certificado catastral) weet je ook niks over mogelijke risico’s.

5. Wist jij dat het in Spanje eigenlijk helemaal niet moet gaan over of een pand legaal of illegaal is?

Dat komt omdat in Spanje alles draait om de consequenties indien een pand niet voldoet aan de huidige regels van de gemeente (het bestemmingsplan) ongeacht of een woning volledig legaal, deels legaal, gedoogd of illegaal is. Zie punt 6.

6. Wist jij in feite de gemeente bepaalt of een pand risico's heeft?

Dat geldt voor huizen én appartementen ongeacht waar en wanneer deze gebouwd zijn! De gemeente bepaalt aan de hand van de regels in het bestemmingsplan:

Of een huis of flatgebouw mag worden herbouwd na huisbrand, bosbrand of overstroming
Of de verzekering de herbouwwaarde wel dekt als de gemeente herbouwen niet toestaat (afh. polisvoorwaarden)
Of het pand en de bijgebouwen inclusief zwembad voldoet aan de huidige regels zoals bebouwde oppervlakte, bouwhoogte, aantal etages, afstand tot de erfgrens etcetera en zo niet wat dat betekent.
Of vergunningen kunnen worden geweigerd of niet worden verlengd
Of bewoning wettelijk is toegestaan
Of boetes kunnen worden opgelegd voor bouwen zonder vergunning door vorige eigenaren
Of illegale of gedoogde bebouwing eerst moet worden gelegaliseerd en als dat niet kan moet worden afgebroken voordat vergunningen worden verleend of verlengd

Daarom is een zogeheten bestemmingsplanonderzoek zoals het Legaliteits-label essentieel!

7. Wist jij dat de gemeente soms soepel is met handhaven van regels, terwijl ze op andere momenten juist streng optreedt?

Vandaag heb je misschien te maken met een ambtenaar die een oogje toeknijpt, maar morgen kan die persoon vervangen zijn. Het Legaliteits-label biedt zekerheid omdat het is gebaseerd op lokale wet- en regelgevingen en niet op mondelinge toezeggingen waar je geen rechten aan kunt ontlenen. In sommige gemeenten worden regels op eigen wijze geïnterpreteerd.

8. Wist jij dat het onderzoek van de regels in het bestemmingsplan het vakgebied is van architecten?

Je zult vaak horen dat je een advaat moet inschakelen. Echter omdat er een technisch rapport (zie het rapport pagina ‘Tarieven’) moet worden opgemaakt besteden veel advocaten dit uit aan architecten die daarin gespecialiseerd zijn.

Het komt vaak voor dat dit onderzoek niet of oppervlakkig wordt gedaan waardoor de risico’s niet aan het licht komen. Hou daarom de controle door zelf het Legaliteits-label aan te vragen. Aan de hand van het Legaliteits-label ken je de actuele situatie en kun je de juiste ontbindende voorwaarden in het contract laten opnemen als je van plan bent om de koop af te ronden.

Kortom, voor je advocaatkosten maakt is het Legaliteits-label de eerste stap.

9. Wist jij dat de beperkingen en risico's in hoge mate de waarde en de verkoopbaarheid van een pand bepalen?

Natuurlijk is de lokatie heel erg belangrijk net als de staat van onderhoud. Maar in Spanje zijn de risico’s minstens even belangrijk zo niet belangrijker voor het bepalen van de waarde. Bovendien wil of kan niet iedereen zich bepaalde risico’s permiteren. Dat betekent ook dat een woning afhankelijk van het soort risico’s lastiger te verkopen zal zijn (in de toekomst).

10. Wist jij dat je je nooit onder druk moet laten zetten om een reserveringscontract te tekenen?

Argumenten om snel te tekenen zoals “er zijn andere geïnteresseerden” zijn verkoopargumenten waardoor je je niet moet laten verleiden. Tip? Geef aan dat je slechts een paar dagen de tijd nodig hebt om één en ander te laten bezinken of te overleggen. Een verkoper of makelaar moet daar begrip voor hebben, je koopt immers geen brood. Ondertussen vraag je een Legaliteits-label aan.

Binnen drie dagen heb je de uitslag. Dan weet je of je een contract wil tekenen en of er aanvullende ontbindende voorwaarden moeten worden opgenomen.

11. Wist jij dat de volgende clausule nooit in een reserveringscontract zou moeten staan?

Een contract is een juridische verbintenis waar je niet lichtzinning over moet doen. Veel kopers denken dat een kort eenvoudig contract zonder probleem getekend kan worden terwijl daar juist vrijwel altijd de clausules ontbreken die koper’s belangen beschermen, terwijl lange contracten juist weer clausules kunnen bevatten die zeker niet in het contract thuis horen. Vraag eerst een Legaliteits-label aan, zodat je de situatie kent en weet of er ontbindende voorwaarden er in het contract moeten worden opgenomen.

Met de volgende clausule bijvoorbeeld teken je voor het feit dat je alle mogelijke risico’s kent, terwijl dat niet zo is omdat je geen onderzoek hebt: Koper heeft de woning gezien, maar en is bekend met de huidige juridische en urbanistische situatie.

12. Wist jij dat veel huiseigenaren de werkelijke situatie van hun eigen woning niet blijken te kennen?

Dat komt omdat ze vrijwel nooit beschikken over een bestemmingsplan-onderzoek in de vorm van een rapport waaruit blijkt of het pand voldoet aan de regels van de gemeente met conclusies over beperkingen en risico’s.

13. Wist jij waarom het Legaliteits-label veel goedkoper is?

Dat komt omdat we een standaard hebben ontwikkeld. Daardoor wordt kostbare tijd bespaard en worden geen essentiële zaken vergeten bij het onderzoek. Bovendien hebben we de kosten voor het Label en het uitgebreide rapport in twee delen geknipt. Daar lees je meer over op de pagina ‘Tarieven‘.

14. Wist jij dat het Legaliteits-label ook nuttig is als second opinion?

Je gaat veel geld investeren. Ook als je wordt bijgestaan door adviseurs is een Legaliteits-label geen overbodige luxe omdat deze wordt opgesteld zonder financieel belang bij de transactie. De lage kosten wegen niet op tegen het onnodig nemen van risico’s en een geruststellend gevoel.

16. Wist jij dat als een pand over alle essentiële documenten beschikt dat niet wil zeggen dat er geen sprake kan zijn van de vijf voornaamste risico’s?

Afgezien van het feit dat kopers vrijwel nooit alle documenten krijgen is dat helaas niet juist.

Op basis van essentiële documenten als een Nota simple, Certificado catastral, Escrituras, Licencia de primera/ segunda ocupación, Cédula de habitabilidad (woonvergunning), Certificado no infracción, IBI-belasting, notariële Acta de obra nueva kun je onmogelijk de legaliteit én de risico’s bepalen.

De huidige regels die de gemeente heeft vastgelegd in het bestemmingsplan bepalen namelijk in hoge mate eventuele beperkingen en risico’s ongeacht of een pand er al jaren staat, legaal is gebouwd en over alle documenten beschikt. Dus ook oude fincas, cortijos, oude of moderne woonwijken, flat of woning zijn de huidige regels van toepassing. Soms zijn deze gunstiger, soms niet. Zie pre-scan.

17. Wist jij dat illegale en ook gedoogde bouw, dus ook aanbouw, casitas, zwembad problemen kunnen geven bij het verkrijgen of verlengen van vergunningen voor de hoofdwoning en de dekking van de verzekering?

Zie pre-scan.

18. Wist jij dat het Legaliteits-label voor alle soorten woningen in heel Spanje geldt?

Voor fincas, cortijos, woningen in woonwijken, maar zeker ook voor appartementen en voor nieuwbouw.

20. Wist jij dat een ‘Certificado no infracción’ vaak wordt aangevraagd omdat er juist sprake is van onrechtmatigheden?

Het document is namelijk een administratieve handeling, waarbij de gemeente verklaart dat er bij hen geen onrechtmatigheden bekend zijn, zij verkaart niet dat ze er niet zijn. Voor dit certificaat wordt een pand namelijk zelden bezocht door de gemeente. Het staat ook volledig los van het bestemmingsplan en zegt niks over legaliteit.

21. Wist jij dat de verkoper of makelaar de documenten naar jou moet sturen?

Het komt vaak voor dat documenten om wat voor reden dan ook niet aanwezig zijn. Dat is zeker geen reden om de woning af te schrijven. Echter als men de documenten alleen naar een advocaat wil sturen word je feitelijk gedwongen om advocaatkosten te maken, zonder dat jij ook maar iets van de woning weet. Zorg dat je weet wat de werkelijke situatie is aan de hand van het Legaliteits-label en schakel aan de hand van de uitslag indien gewenst een advocaat in.

Let op; als koper heb je recht op de documenten en zul je op zijn minst ALTIJD en MINIMAAL een Nota simple moeten ontvangen. Tip? Krijg je geen documenten, neem dan contact met ons op.

22. Wist jij dat een notaris de legaliteit van de transactie controleert, maar niet de legaliteit van het pand?

Hij of zij doet ook geen bestemmingsplan-onderzoek, maar gaat in principe wel na of er schulden zijn en of de verkoper de rechtmatige eigenaar is. Veel kopers nemen het zekere voor het onzekere en laten dit ook door een advocaat controleren.

23. Wist jij dat als de bank een hypotheek verstrekt het taxatierapport vrijwel nooit duidelijk vermeldt of en zo ja welke risico’s een pand heeft?

Veel kopers denken dat een hypotheek een slimme manier is om te weten of een pand in orde is omdat een bank garanties wil voor het onderpand. Helaas, is een taxatierapport vrijwel nooit uitgebreid bestemmingsplanonderzoek, en dus weet je niet welke risico’s er zijn. En vergeet niet dat ook volledig legale woningen met essentiële documenten risico’s kunnen hebben omdat zij weliswaar legaal zijn, maar niet (meer) aan de regels van de gemeente voldoen. Bij een bank gaat het er om of je in staat bent de maandlast te voldoen.

24. Wist jij dat vrijwel alle verzekeringsmaatschappijen eisen dat het pand aan de wettelijke eisen voldoet?

Dat is de verantwoordelijkheid van de eigenaar en niet van de maatschappij. Bij kleine schade zal wellicht geen onderzoek worden gedaan naar het pand, maar bij grote schade ongetwijfeld wel. En wat keert een maatschappij uit als volgens de polisvoorwaarden de herbouwwaarde wordt vergoed, het pand helemaal legaal is, maar de gemeente herbouwen niet toestaat? Voorkom dat je geen huis meer hebt én de schade niet wordt vergoed.

25. Wist jij dat dat advocaten in Spanje een spreekwoord hebben?

Het spreekwoord luidt; Mejor un mal acuerdo que un buen juicio, vertaald ‘beter een slechte deal dan een flinke rechtszaak’.

Het komt erop neer dat als je een probleem hebt je de consequenties beter kunt accepteren dan in een rechtszaak terecht komen. Uiteraard is het veel beter om te zorgen dat je alles goed laat nakijken en het zekere voor het onzekere neemt met het Legaliteits-label, desnoods als second opinion.

26. Wist jij wat het betekent om afhankelijk te zijn van de gemeente, de verzekeringsmaatschappij en de buren?

AFHANKELIJK VAN DE BUREN

Als zonder vergunning is gebouwd, dan gebeurt het in Spanje nogal eens dat een buurman met wie het onderlinge contact om wat voor reden dan ook minder prettig verloopt naar de gemeente stapt. Melding maken kan anoniem. Als eigenaar van een woning met onrechtmatigheden ben je afhankelijk van de actie die de gemeente vervolgens onderneemt.

AFHANKELIJK VAN DE GEMEENTE

Natuurlijk ondervindt niet elke eigenaar van een pand problemen met de gemeente als deze niet aan de regelgeving en het bestemmingsplan voldoet. De gemeente kan soms soepel zijn in het handhaven van regels, terwijl ze op andere momenten juist streng optreedt. Vandaag heb je misschien te maken met een ambtenaar die een oogje toeknijpt, maar morgen kan die persoon vervangen zijn.

De gemeente beslist aan de hand van de regels in het bestemmingsplan over hele belangrijke zaken bijvoorbeeld:

Of een woning of flatgebouw mag worden herbouwd na brand of natuurramp.
Of vergunningen worden geweigerd of niet verlengd.
Of bewoning wordt toegestaan.
Of boetes worden opgelegd voor illegale bebouwing door vorige eigenaren.
Of illegale of gedoogde bebouwing eerst moet worden gelegaliseerd of afgebroken voordat vergunningen worden verleend of verlengd.
Of bebouwing moet worden afgebroken omdat het illegaal is.

AFHANKELIJK VAN DE VERZEKERING

In de meeste polisvoorwaarden staat dat het onroerend goed moet voldoen aan de wettelijke eisen. Dat is de verantwoordelijkheid van de eigenaar, niet van de maatschappij. Als je op het moment van schade niet kunt aantonen dat het onroerend goed aan de wettelijke eisen voldoet is de dekking niet zeker. Daarbij is het de vraag of de verzekering de schade voor herbouwen uitkeert als het bestemmingsplan van de gemeente dat niet toe staat.