Wist jij dit?
Test je kennis van de Spaanse woningmarkt
Het is het raadzaam om de test te doen, óók als je wordt bijgestaan door een makelaar, advocaat of gestor. In Spanje werken dingen nou eenmaal anders en spelen commerciële belangen een grote rol. Je leest en hoort dus niet altijd alles wat je zou moeten weten. Sommige dingen lijken logisch, maar zijn het niet.
Laat je zeker niet afschrikken, want deze test is bedoeld om jou te helpen bij het detecteren van de valkuilen en verkeerde voorlichting. Het Legaliteits-label is er namelijk niet voor niets. Klik op de + voor de antwoorden.
1. Wist jij waarom je op basis van documenten de legaliteit én de risico's niet kunt bepalen?
De documenten van een huis of appartement moeten worden gecontroleerd, zeker. Maar het onderzoeken van documenten is GEEN bestemmingsplanonderzoek. Het is goed om te weten dat probleemwoningen worden verkocht en gekocht omdat het bestemmingsplan oppervlakkig of zelfs helemaal niet wordt onderzocht. Uit dit onderzoek blijkt namelijk of er risico’s zijn en zo ja welke. Als je weet of er geen risico’s zijn of deze zijn acceptabel, dan ga je over tot het laten onderzoeken van documenten om de koop af te ronden en niet andersom. Het is jouw eigen belang dat je dit onderzoek op papier krijgt zie vraag 3.
Het enige document op basis waarvan je de legaliteit én de risico’s kent is een volledig rapport van het bestemmingsplanonderzoek.
Je kunt heel makkelijk zelf controleren of je op basis van documenten de legaliteit én de risico’s kunt weten. Ga naar de gemeente en neem alle documenten mee die je van het pand hebt gekregen. Vraag of zij kunnen bevestigen dat het pand legaal is en welke van de vijf risico’s die we op de homepage noemen je op basis van die documenten kunt uitsluiten. Je zult zien dat je geen bevredigend antwoord krijgt omdat daarvoor onderzoek naar het bestemmingsplan nodig is – en dat is precies wat wij doen. Krijg je niet alle documenten? Neem dan contact met ons op, want een koper heeft recht op de documenten.
2. Wist jij waarom het bestemmingsplanonderzoek wordt gedaan door een architect?
Een bestemmingsplanonderzoek zoals het Legaliteits-label is het vakgebied van architecten gespecialiseerd in ruimtelijke ordening (urbanismo). Je hoort vaak – neem een goede advocaat – maar advocaten maken zelden een dergelijk rapport, omdat het specialistisch werk is waarvoor zij vaak geen verantwoordelijkheid nemen door een rapport op te maken en te tekenen.
De advocaat kan het rapport heel goed gebruiken bij het opstellen van het reserveringscontract omdat de situatie nu duidelijk is. Daardoor kan hij of zij zorgen voor de juiste ontbindende voorwaarden, clausules voor het reserveringsbedrag en verdere juridische checks (zoals documenten controleren, schulden, belastingen en eigendomspositie).
Het onderzoek ten behoeve van een Legaliteits-label is onafhankelijk en discreet omdat er geen contact wordt opgenomen met de verkoper, makelaar of door jou aangestelde adviseurs.
3. Wist jij dat een bestemmingsplan veel meer inhoudt dan de bestemming van een pand?
Een bestemmingsplan is complex en technisch. Als je wel eens een bestemmingsplan hebt gezien, dan weet je dat het voor een consument vrijwel onmogelijk is om deze te begrijpen. De gemeente beschrijft met codes waaraan een pand op een perceel moet voldoen. Het is niet voor niets het vakgebied van architecten die daarin gespecialiseerd zijn. Zij zijn tevens in staat om een rapport op te maken en verantwoordelijkheid te nemen. Een rapport is belangrijk, want zonder rapport heb je geen controle.
Let op. Het bestemmingsplan bepaalt de huidige situatie, maar ook de mogelijke beperkingen en risico’s voor de toekomst ongeacht of een pand legaal, deels legaal of illegaal is gebouwd of is gedoogd.
4. Wist jij waaraan een onderzoek moet voldoen?
Dit is een hele belangrijke vraag. In Spanje hanteert elke professional zijn eigen methode. Dat leidt aantoonbaar te vaak tot verrassingen achteraf. Is jou door de makelaar, advocaat of gestor verteld over risico’s als een pand niet of niet meer aan het bestemmingsplan voldoet? In Spanje geldt dat zolang adviseurs geen familie of goede vrienden van jou zijn het verstandig is om zelf de controle te houden met een Legaliteits-label. Je gaat immers veel geld uitgeven.
Het Legaliteits-label is op elke gemeente van toepassing, omdat het bestemmingsplan van de bewuste gemeente en alle belangrijke aspecten worden onderzocht. Daar hebben we met ethische architecten en advocaten jaren aan gewerkt. Het label is een heldere samenvatting van het complexe onderzoeksrapport.
5. Wist jij dat een bestemmimgsplanonderzoek voor alle soorten woningen noodzakelijk is?
De meeste mensen denken dat het bestemmingsplanonderzoek alleen voor fincas en cortijos nodig is. Dat is niet zo. Ook voor woningen in bestaande urbanisaties, maar zeker ook voor appartementen is het onderzoek van belang.
6. Wist jij wat het betekent om afhankelijk te zijn van de gemeente, de verzekeringsmaatschappij of de buren?
Woningen die aan de wettelijke eisen en de regels van de gemeente voldoen is natuurlijk het allerbeste. Voor flats en huizen met onrechtmatigheden ben je afhankelijk. Wat betekent dat?
Afhankelijk van de GEMEENTE
Natuurlijk krijgt niet elke eigenaar van een pand met onrechtmatigheden problemen met de gemeente. De gemeente is soms soepel met het handhaven van regels, terwijl ze op andere momenten juist streng optreedt. Vandaag heb je misschien te maken met een ambtenaar die een oogje toeknijpt, maar morgen kan die persoon vervangen zijn.
Volledig legaal, deels legaal, gereguleerd of gedoogd, als een pand niet aan de regels voldoet die in het bestemmingsplan zijn vastgelegd bepaalt de gemeente:
- Of een woning of flatgebouw mag worden herbouwd na brand of natuurramp.
- Of vergunningen worden geweigerd of niet verlengd.
- Of bewoning is toegestaan.
- Of boetes worden opgelegd voor illegale bebouwing door vorige eigenaren.
- Of illegale of gedoogde bebouwing eerst moet worden gelegaliseerd of afgebroken voordat vergunningen worden verleend of verlengd.
- Of bebouwing moet worden afgebroken omdat het illegaal is.
Afhankelijk van de VERZEKERING
In de meeste polisvoorwaarden staat dat het onroerend goed moet voldoen aan de wettelijke eisen. Dat is de verantwoordelijkheid van de eigenaar, niet van de maatschappij. Verzekeren en premie betalen is dus geen garantie voor dekking indien het onroerend goed niet aan de wettelijke eisen voldoet. Daarbij is het de vraag of de verzekering de schade voor herbouwen uitkeert als het bestemmingsplan van de gemeente dat niet toe staat.
Afhankelijk van de BUREN
Je staat er niet zo snel bij stil, maar als zonder vergunning is gebouwd en het onderlinge contact met een buren is om wat voor reden dan ook minder prettig dat deze de gemeente kan informeren. Melding maken kan anoniem, waarna je moet afwachten of de gemeente actie onderneemt.
7. Wist jij dat illegale en ook gedoogde bebouwing voor problemen kunnen zorgen?
Illegale of gedoogde bouw kan invloed hebben op de hoofdwoning. Als er sprake is van illegale of gedoogde bebouwing dan kan het zijn je eerst moet legaliseren of afbreken voordat een vergunning wordt verlengd of afgegeven. Gedoogd is niet legaal en als legaliseren niet mogelijk is, dan ben je afhankelijk van de gemeente. Dat kan ook invloed hebben op de dekking van de verzekering.
8. Wist jij hoe de waarde van een huis of appartement in Spanje wordt bepaald?
Uiteraard vraag en aanbod, en natuurlijk is de lokatie heel erg belangrijk net als de staat van onderhoud. In Spanje wordt de waarde in hoge mate bepaald door de risico’s die een pand heeft omdat het al dan niet voldoet aan de regels in het bestemmingsplan van de gemeente. Daarin verschillen Spanje en andere Zuid Europese landen enorm en dus is dit onderzoek naar de risico’s essentieel.
Niet iedereen wil of kan zich namelijk alle risico’s permiteren. Hoe meer of hoe groter de risico’s een woning heeft des te minder kopers er zijn. Daardoor hebben deze woningen een lagere waarde en zijn moeilijker te verkopen als je er ooit een keer vanaf wil.
9. Wist jij waarom het kopen van een probleemwoning wordt vergeleken met rijden zonder rijbewijs?
Je rijdt niet zonder geldig rijbewijs omdat de kans op een ongeluk heel klein is, maar omdat de consequenties niet te overzien zijn áls het gebeurt. De kans dat een pand vergaat door bijvoorbeeld brand of natuuramp is ook klein, maar ook hier kunnen de consequenties groot zijn als een pand niet aan de wettelijke eisen én/of het bestemmingsplan voldoet.
Andere metafoor is dat het kopen van een pand met problemen is als het doorgeven van een brandende lucifer van de verkoper aan de koper. Het gaat goed totdat iemand zijn vingers brandt.
Daarom is het zo belangrijk dat een bestemmingsplanonderzoek aan voorwaarden voldoet en je als koper helder uitgelegd krijgt welke risico’s je kunt uitsluiten. Dat geeft een geruststellend gevoel.
10. Wist jij dat de volgende clausule nooit in een reserveringscontract zou moeten staan?
Een contract is een juridische verbintenis waar je niet lichtzinning over moet doen. Veel kopers denken dat een kort eenvoudig reserveringscontract zonder probleem getekend kan worden terwijl daar juist vrijwel altijd de clausules ontbreken die de belangen van de koper beschermen, terwijl lange contracten juist weer clausules kunnen bevatten die zeker niet in het contract thuis horen. Bijvoorbeeld de clausule dat je het pand hebt gezien en de situatie kent, terwijl dat onmogelijk is als je nog geen onderzoek hebt laten doen.
Waarom zou je een contract tekenen die moet ontbinden als uit het Legaliteits-label blijkt dat er problemen blijken te zijn die je niet wil? Vraag daarom eerst een Legaliteits-label aan.
11. Wist jij dat veel huiseigenaren, verkopers en makelaars de werkelijke situatie van een pand niet kennen?
Dat komt omdat ze vrijwel nooit beschikken over een gedetailleerd bestemmingsplan-onderzoek in de vorm van een rapport waaruit blijkt of het pand voldoet aan de regels van de gemeente met heldere conclusies over mogelijke beperkingen en risico’s. Vraag of de verkoper destijds als koper is bijgestaan door een advocaat en of er een rapport is gemaakt van het bestemmingsplanonderzoek. Vraag het dan op.
Bovendien blijkt dat eigenaren en makelaars slechts over een paar van alle noodzakelijke documenten beschikken, waardoor je nog minder kunt zeggen over werkelijke situatie van het pand.
12. Wist jij dat het Legaliteits-label ook nuttig is als second opinion?
Ook als je al wordt bijgestaan door een makelaar, advocaat of gestor dan is een Legaliteits-label geen overbodige luxe. Ons advies is om de juiste volgorde te hanteren. Zie ‘Veilig kopen doe je zo’ op de homepage.
Met een Legaliteits-label hou je zelf de controle.
13. Wist jij wat een ‘Certificado no infracción’ inhoudt?
Het document is een administratieve handeling, waarbij de gemeente verklaart dat er bij hen geen onrechtmatigheden bekend zijn, zij verkaart niet dat ze er niet zijn. Voor dit certificaat wordt een pand namelijk zelden bezocht door de gemeente. Het staat ook volledig los van het bestemmingsplan en zegt niks over legaliteit.
14. Wist jij dat een notaris de legaliteit van de transactie controleert, maar niet de legaliteit van het pand?
Hij of zij doet ook geen bestemmingsplanonderzoek, maar gaat in principe wel na of er schulden zijn en of de verkoper de rechtmatige eigenaar is. Veel kopers nemen het zekere voor het onzekere en laten dit ook door een advocaat controleren.
15. Wist jij dat als de bank een hypotheek verstrekt het taxatierapport vrijwel nooit duidelijk vermeldt of en zo ja welke risico’s een pand heeft?
Veel kopers denken dat een hypotheek een slimme manier is om te weten of een pand in orde is omdat een bank garanties wil voor het onderpand. Helaas, is een taxatierapport vrijwel nooit uitgebreid bestemmingsplanonderzoek met heldere risico-analyse. Vergeet niet dat ook volledig legale woningen met essentiële documenten risico’s kunnen hebben omdat ze niet (meer) aan de regels van de gemeente voldoen.
