Wist jij dit?
Test je kennis van de Spaanse woningmarkt
Het is het raadzaam om de test te doen, óók als je wordt bijgestaan door een makelaar, advocaat of gestor. In Spanje werken dingen nou eenmaal anders en spelen commerciële belangen een grote rol. Je leest en hoort dus niet altijd alles wat je zou moeten weten. Sommige dingen lijken logisch, maar zijn het niet.
Laat je zeker niet afschrikken, want deze test is bedoeld om jou te helpen bij het detecteren van de valkuilen en verkeerde voorlichting. Het Legaliteits-label is er namelijk niet voor niets. Klik op de + voor de antwoorden.
1. Wist jij waarom je op basis van documenten de legaliteit én de risico's niet kunt bepalen?
Je kunt heel makkelijk zelf controleren of je op basis van documenten de legaliteit én de risico’s kunt weten. Ga naar de gemeente en neem alle documenten mee die je van het pand hebt gekregen. Vraag of zij kunnen bevestigen dat het pand legaal is en welke van de vijf risico’s die we op de homepage noemen je op basis van die documenten kunt uitsluiten. Je zult zien dat je geen bevredigend antwoord krijgt omdat daarvoor onderzoek naar het bestemmingsplan nodig is – en dat is precies wat het Legaliteitslabel is; een zwart op wit onderzoek. Dat is goed voor het vertrouwen.
Krijg je geen documenten neem dan contact met ons op. Elke koper heeft recht op documenten.
2. Wist jij waaraan een onderzoek moet voldoen?
Dit is een hele belangrijke vraag. In Spanje hanteert elke professional zijn eigen methode. Dat leidt aantoonbaar te vaak tot verrassingen achteraf. Heeft de makelaar, advocaat of gestor verteld welke mogelijke risico’s er zijn als een pand niet aan de huidige regels van de gemeente voldoet en dat illegale, gedoogde of gereguleerde bouw consequenties kan hebben voor het pand als geheel?
Het Legaliteits-label is op elke gemeente van toepassing, omdat het bestemmingsplan van de bewuste gemeente en alle belangrijke aspecten worden onderzocht.
3. Wist jij dat een vooronderzoek zoals het Legaliteitslabel voor alle soorten woningen noodzakelijk is?
De meeste mensen denken dat het onderzoek alleen voor fincas en cortijos nodig is. Dat is niet zo. Ook voor woningen in bestaande urbanisaties, maar zeker ook voor appartementen is het vooronderzoek van belang. In Spanje is dit onderzoek altijd nodig.
4. Wist jij dat illegale, maar gedoogde en gereguleerde bebouwing voor problemen kunnen zorgen?
Als er sprake is van illegale, gedoogde of gereguleerde bebouwing dan kan het zijn dat de gemeente jou “verplicht” om eerst te legaliseren of af te breken voordat een vergunning wordt verlengd of afgegeven. Als legaliseren niet mogelijk is, dan ben je afhankelijk van de gemeente of gemeente-ambtenaar.
5. Wist jij hoe de waarde van een huis of appartement in Spanje wordt bepaald?
Uiteraard spelen vraag en aanbod een rol, net als de locatie en de staat van onderhoud. In Spanje wordt de waarde van een woning echter in hoge mate bepaald door de risico’s die een woning heeft. Dit maakt Spanje – en andere Zuid-Europese landen – wezenlijk anders. Het is logisch dat een pand mét risico’s minder waard is dan een pand zónder.
Niet iedereen wil of kan immers alle risico’s dragen. Hoe meer risico’s een woning heeft, hoe kleiner de groep geïnteresseerde kopers. Dat drukt de waarde en maakt het lastiger om de woning later weer te verkopen.
6. Wist jij waarom het kopen van een probleemwoning wordt vergeleken met rijden zonder rijbewijs?
Je rijdt mét rijbewijs, niet omdat de kans op een ongeluk klein is, maar omdat de gevolgen enorm kunnen zijn als er iets misgaat. Hetzelfde geldt voor vastgoed. De kans dat een pand vergaat door brand of natuurgeweld is klein, maar de impact is groot als het pand niet aan de wettelijke eisen of het bestemmingsplan voldoet.
Een andere vergelijking die ook wel wordt gemaakt: een huis met problemen is als een brandende lucifer die van verkoper op koper wordt doorgegeven. Het lijkt onschuldig, totdat iemand zijn vingers brandt.
Daarom is het goed dat je een Legaliteitslabel aanvraagt.
7. Wist jij dat veel huiseigenaren, verkopers en makelaars de werkelijke situatie van een pand niet kennen?
Dat komt omdat vrijwel niemand een rapport heeft gekregen van het bestemmingsplanonderzoek, laat staan dat de risico’s zijn onderzocht of worden benoemd.
Daarnaast blijkt vaak dat verkopers en makelaars slechts over een beperkt aantal van de vereiste documenten beschikken. Daardoor is het nog lastiger om ook maar iets te zeggen over de situatie van het pand.
8. Wist jij wat een ‘Certificado no infracción’ inhoudt?
Het is een document dat vaak wordt gebruikt om kopers te overtuigen dat alles in orde is. Helaas, het document is een administratieve handeling, waarbij de gemeente verklaart dat er bij hen geen onrechtmatigheden bekend zijn, zij verkaart niet dat ze er niet zijn. Voor dit certificaat wordt een pand namelijk zelden bezocht door de gemeente.
9. Wist jij dat een notaris de legaliteit van de transactie controleert, maar niet de legaliteit van het pand?
Hij of zij doet ook geen bestemmingsplanonderzoek, maar gaat in principe wel na of er schulden zijn en of de verkoper de rechtmatige eigenaar is. Veel kopers nemen het zekere voor het onzekere en laten dit ook door een advocaat controleren.
10. Wist jij dat als de bank een hypotheek verstrekt het taxatierapport vrijwel nooit duidelijk vermeldt of en zo ja welke risico’s een pand heeft?
Veel kopers denken dat een hypotheek een slimme manier is om te weten of een pand in orde is omdat een bank garanties wil voor het onderpand. Helaas, is een taxatierapport vrijwel nooit uitgebreid bestemmingsplanonderzoek met heldere risico-analyse. Vergeet niet dat ook volledig legale woningen met essentiële documenten risico’s kunnen hebben omdat ze niet (meer) aan de regels van de gemeente voldoen.
