Unieke handleiding
voor kopers en huiseigenaren
Doe jezelf een plezier en voorkom problemen
Klik op de + voor de stappen
STAP 1 - Legaliteit vaststellen op basis van documenten
Is het pand in urbano gebouwd ± VÓÓR 1956 of in rústico ± VÓÓR 1975?
- Licencia de ocupación (niet te verwarren met de Cédula de habitabilidad!) – alleen waardevol als er nadien niet meer is bijgebouwd zonder vergunning.
- Certificado de antigüedad, waarbij wordt aangetoond dat de bouw heeft plaatsgevonden voor respectievelijk 1956 of 1975.
Vaak zijn deze documenten “kwijt”. Als deze documenten niet aanwezig zijn dan kan de legaliteit niet worden aangetoond en moet worden onderzocht:
- Of de Licencia de ocupación alsnog kan worden verkregen (legalisatie)
- of daarvoor moet worden afgebroken, of er boetes mogelijk zijn, kosten voor legaliseren etc.
- en als de Licencia de ocupación niet kan worden verkregen welke beperkingen en risico’s dat met zich meebrengt.
Met documenten wordt vaak gerommeld en er zijn valkuil-documenten zoals een aangepaste Nota simple, een inschrijving op basis van Declaración de obra nueva via de notaris of een Certificado de no infracción. Deze hebben alle niks met legaliteit te maken. Laat bij twijfel controleren welke documenten je hebt ontvangen en wat deze betekenen via onze Documenten-check (€95).
Let op; documenten zeggen niks over verborgen risico’s, ook niet als de inschrijving van het pand in het woningregister en kadaster klopt! Een onderzoek zoals een Legaliteitslabel is ALTIJD noodzakelijk (zie stap 2).
Is het pand in urbano gebouwd ± NA 1956 of in rústico ± NA 1975?
- Bouwvergunning inclusief tekeningen – want de bouwvergunning was vanaf dat jaar wettelijk verplicht en moet dus kunnen worden overlegd. Je moet kunnen zien waarvoor licentie is verstrekt.
- Licencia de ocupación (niet de Cédula de habitabilidad!) – omdat de gemeente daarmee bevestigt dat de bouw conform de vergunning is voltooid. Alleen waardevol als na de afgifte niet meer is bijgebouwd zonder vergunning.
Vaak zijn deze essentiële documenten “kwijt”. Als deze documenten niet aanwezig zijn dan kan de legaliteit niet worden aangetoond en moet worden onderzocht:
- Kan de Licencia de ocupación alsnog worden verkregen op basis van de huidige regels uit het bestemmingsplan (legalisatie)?
- Wat zijn de beperkingen en risico’s als de Licencia de ocupación niet kan worden verkregen?
Met documenten wordt vaak gerommeld en er zijn valkuil-documenten zoals een aangepaste Nota simple, een inschrijving op basis van Declaración de obra nueva via de notaris of een Certificado de no infracción. Deze hebben alle niks met legaliteit te maken. Laat bij twijfel controleren welke documenten je hebt ontvangen en wat deze betekenen via onze Documenten-check (€95).
Let op; documenten zeggen niks over verborgen risico’s, ook niet als de inschrijving van het pand in het woningregister en kadaster klopt! Een onderzoek zoals een Legaliteitslabel is ALTIJD noodzakelijk (zie stap 2).
STAP 2 - Onderzoek naar verborgen risico's
Ook als de legaliteit wordt aangetoond met een Licencia de ocupación weet je nog niet of een woning verborgen risico’s heeft, omdat daarvoor het bestemmingsplan moet worden onderzocht.
Dus waarom zou je snel een reserveringscontract tekenen en reserveringsbedrag betalen?
- Je wilt eerst weten of een pand volledig legaal is en zo niet of legaliseren mogelijk is. Want, alles wat niet helemaal volgens de regels is – gedoogd, illegaal of gereguleerd – brengt risico’s en beperkingen met zich mee voor het hele pand die je wellicht niet wil nemen.
- Zonder volledige informatie kun je bovendien geen goede ontbindende voorwaarden voor het contract opstellen, tenzij je letterlijk alle risico’s uitsluit.
- Bij onverwachte problemen wil je ook geen discussie over teruggave van het reserveringsbedrag.
- En als je vanwege verborgen risico’s niet wil kopen krijg je mogelijk nog extra juridische kosten voor het correct ontbinden van het contract.
Vraag daarom eerst een Legaliteitslabel aan voor €249,-. Een begrijpelijk en gegarandeerd onafhankelijk (geen ons kent ons in de omgeving) bestemmingsplanonderzoek eventueel met een uitvoerig rapport.
STAP 3 - Contract opstellen en juridische checks
Pas als de uitslag het van het Legaliteitslabel geen ongewenste risico’s laat zien, is het zinvol en raadzaam om voor 1% een advocaat in te schakelen voor;
- Het opstellen van een reserveringscontract (nu mét de juiste ontbindende voorwaarden)
- Juridisch onderzoek; documenten, schulden, belastingen en eigendomspositie, leveringsakte, etc.
Kun je het onderzoek zelf doen?
De advocaten en architecten die hebben meegewerkt aan de ontwikkeling van het Legaliteitslabel zeggen het duidelijk.
Je kunt met alle documenten die je van de woning hebt gekregen naar de gemeente gaan en vragen: “Voldoet het huis of flatgebouw aan de regels, en kunt u bevestigen of aangeven of er risico’s zijn?” Meestal krijg je dan te horen dat je daarvoor het bestemmingsplan moet laten onderzoeken door een specialist zoals een architect. En dát is precies wat het Legaliteitslabel is.
Als je persoonlijk begeleid wil worden dan staan zeven begeleiders voor je klaar. Klik op de foto.
