Niet allemaal even leuk om te melden, wel goed om te weten. Sommige punten zullen je bekend voorkomen, sommige zijn voor jou wellicht nieuw.

1. Spanje is wat ons betreft het allermooiste land om te wonen of een vakantiewoning te hebben. Wist je dat het Legaliteits-label is ontstaan door ervaringen met meer dan 10.000 kopers en huiseigenaren met wie we vijf jaar lang ervaringen hebben gedeeld en uitgewerkt met ethische advocaten en architecten. Daarom zijn wij misschien wel als beste in staat om jou te helpen bij het realiseren van jouw Spaanse droom.
2. Dat we bijzonder trots zijn om te zijn toegelaten tot het Europees centrum voor innovatie (Centro Europeo de Empresas e Innovación), gevestigd in Tech park Málaga dat wordt gezien als het Silicon Valley van Europa.
3. Wist jij dat er in Spanje geen onafhankelijk gestandaardiseerd onderzoek bestond? Elke adviseur hanteert zijn eigen werkwijze waardoor het onduidelijk is of alles is onderzocht. Dat is voor particulieren onmogelijk te controleren omdat de spaanse wet en lokale regelgeving compelx zijn. Bovendien is niet iedereen de Spaanse taal machtig. Daar moest verandering in komen om misverstanden en miskopen te voorkomen. Dat is het Legaliteits-label geworden. Dat is voor iedereen begrijpelijk en bovendien betaalbaar.
4. Laat je door deze lijst zeker niet afschrikken. De punten zijn bedoeld om jou te helpen bij het detecteren van de valkuilen en verkeerde voorlichting.
5. Wist jij dat het Legaliteits-label voor alle soorten woningen in heel Spanje geldt? Voor fincas, cortijos, woningen in woonwijken, maar zeker ook voor appartementen als je zekerheid wilt.
6. Weet je dat er hele goede redenen zijn waarom kopers met een Legaliteits-label beginnen? De uitslag is al binnen drie werkdagen bekend. Als alles in orde is dan kun je de koop afronden. Maar wat als het pand ongewenste risico’s blijkt te hebben? In dat geval ben je blij dat je nog geen reserveringscontract hebt getekend dat moet worden ontbonden, geen onnodige advocaatkosten hebt gemaakt en geen discussie hoeft te voeren over het terugkrijgen van het reserveringsbedrag. Dat gaat vaak om flinke bedragen van enkele duizenden euro’s tot soms zelfs 10% van de koopsom.
7. Wist jij dat de regels die de gemeente heeft vastgelegd in het bestemmingsplan de mogelijkheden maar óók de beperkingen bepalen van een pand? Dat heeft invloed op de waarde en de courantheid (verkoopbaarheid). De actuele regels gelden namelijk ook voor panden die jaren geleden zijn gebouwd. Iedereen die wel eens een bestemmingsplan heeft gezien weet dat het naïef is om te denken dat je het onderzoek zelf kunt doen. Het is het vakgebied van architecten die gespecialiseerd zijn in urbanismo (ruimtelijke ordening). Daarom laten de meeste advocaten het opmaken van een rapport over aan deze specialisten en wordt het Legaliteits-label altijd door architecten vastgesteld. Zie een voorbeeld van ons rapport op de pagina ‘Tarieven‘.
   
8. Wist je dat het rapport van het Legaliteits-label een uitstekende basis is om een reserverings- of optiecontract op te laten stellen? Als je de werkelijke situatie kent kun je de juiste ontbindende voorwaarden in het contract laten verwerken. Zo voorkom je misverstanden en discussie.
9. Wist jij dat veel mensen denken dat als een pand legaal is en over alle essentiële documenten beschikt er nauwelijks sprake kan zijn van grote risico’s? Dat is een logische gedachte, maar dat is helaas niet zo. Zie pre-scan.
10. Als je onder druk wordt gezet om een snel reserveringscontract te tekenen kun je die druk eenvoudig wegnemen. Geef aan dat je het contract na laat kijken. Vraag ondertussen het Legaliteits-label aan. Binnen drie dagen heb je de uitslag en weet je of je een contract wil tekenen.
11. Wist jij dat als een pand correct is geregistreerd in het Kadaster en het woningregister ‘Registro de la propiedad’ je niet kunt concluderen dat het legaal is? Het controleren van de legaliteit is niet de taak van deze instanties.
12. Wist jij dat een ‘Certificado no infracción’ vaak wordt aangevraagd omdat er juist sprake is van onrechtmatigheden? Het document is namelijk een administratieve handeling, waarbij de gemeente verklaart dat er bij hen geen onrechtmatigheden bekend zijn, zij verkaart niet dat ze er niet zijn. Voor dit certificaat wordt een pand zelden bezocht. Het staat ook volledig los van het bestemmingsplan en zegt niks over legaliteit.
13. Wist jij dat de verkoper of makelaar de documenten naar jou moet sturen? Het komt vaak voor dat documenten om wat voor reden ook niet aanwezig zijn. Dat is dus zeker geen reden om de woning af te schrijven. Echter als men de documenten alleen naar een advocaat wil sturen word je feitelijk gedwongen om advocaatkosten te maken, zonder dat jij ook maar iets van de woning weet. Zorg dat je weet wat de werkelijke situatie is aan de hand van het Legaliteits-label en schakel aan de hand van de uitslag daarna een advocaat in.
14. Wist jij dat je op basis van essentiële documenten als een Nota simple, Certificado catastral, Escrituras, Licencia de primera/ segunda ocupación, Cédula de habitabilidad (woonvergunning) onmogelijk de legaliteit én de risico’s kunt bepalen? Dat komt omdat de huidige regels die de gemeente heeft vastgelegd in het bestemmingsplan in hoge mate bepalend zijn voor eventuele beperkingen en risico’s ongeacht of een pand er al jaren staat. Dus ook oude fincas, cortijos, oude of moderne woonwijken, flat of woning zijn de huidige regels van toepassing. Soms zijn deze gunstiger, soms niet.
15. Wist jij dat de gemeente soms soepel is met handhaven van regels, terwijl ze op andere momenten juist streng optreedt? Vandaag heb je misschien te maken met een ambtenaar die een oogje toeknijpt, maar morgen kan die persoon vervangen zijn.
16. Wist jij dat de gemeente aan de hand van het bestemmingplan beslist over essentiële zaken? Zoals bijvoorbeeld; of een woning of flatgebouw mag worden herbouwd na brand of natuurramp, vergunningen worden geweigerd of niet verlengd, bewoning wordt toegestaan, boetes worden opgelegd voor illegale bebouwing door vorige eigenaren, illegale of gedoogde bebouwing eerst moet worden gelegaliseerd of afgebroken voordat vergunningen worden verleend of verlengd.
17. Wist jij dat een notaris de legaliteit van de transactie controleert, maar niet de legaliteit van het pand. Hij of zij doet ook geen bestemmingsplan-onderzoek.
18. Wist jij dat illegale en ook gedoogde bouw, dus ook aanbouw, casitas, zwembad problemen kunnen geven bij het verkrijgen of verlengen van vergunningen voor de hoofdwoning en de dekking van de verzekering? Zie pre-scan.
19. Wist jij dat als de bank een hypotheek verstrekt het taxatierapport vrijwel nooit duidelijk vermeldt of en zo ja welke risico’s een pand heeft?
20. Wist jij dat vrijwel alle verzekeringsmaatschappijen eisen dat het pand aan de wettelijke eisen voldoet? Dat is de verantwoordelijkheid van de eigenaar en niet van de maatschappij. Bij kleine schade zal wellicht geen onderzoek worden gedaan naar het pand, maar bij grote schade ongetwijfeld wel. En wat keert een maatschappij uit als volgens de polisvoorwaarden de herbouwwaarde wordt vergoed, maar de gemeente herbouwen niet toestaat?
21. Wist jij dat advocaten een spreekwoord hebben ‘Mejor un mal acuerdo que un buen juicio’? Dat betekent ‘Beter een slechte deal dan een flinke rechtszaak’. Met andere woorden als er problemen zijn, dat je die beter kunt accepteren dan proberen via de rechter je gelijk te halen.
22. Wist jij dat er vaak wordt gezegd dat een advocaat uit de regio moet komen vanwege de lokale regels terwijl dat niet juist is? Het Legaliteits-label is gebaseerd op lokale regels zodat elke goede advocaat waar ook in Spanje jou kan bijstaan. Het rapport van het Legaliteits-label bevat alle informatie die hij of zij nodig heeft voor het het opstellen van een contract op maat en de juridische toetsing.

Daarom bestaat er een onafhankelijk Legaliteits-label.